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Immobilienbewertung

Es stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung, um eine Immobilie zu bewerten: Das (1) Vergleichswertverfahren, das (2) Sachwertverfahren und das (3) Ertragswertverfahren.

(1) Das Vergleichswertverfahren gilt als die präziseste Methode, um den Wert von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien zu ermitteln. Das Vergleichswertverfahren stellt nicht die Herstellungskosten in den Mittelpunkt, sondern den Wert einer Immobilie im Vergleich mit einer ausreichend großen Zahl von Objekten, die eine hinreichend große Übereinstimmung aufweisen. Dabei spielen verschiedene wertgestaltende Faktoren eine Rolle, zu denen die Lage der Immobilie gehören, die Art ihrer baulichen Nutzung, ihre Größe, die Bodenbeschaffenheit, die Grundstücksgestalt und die Grundstücksausrichtung sowie der Erschließungszustand. Für die jeweiligen Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten werden Zu- und Abschläge eingerechnet, wobei eine angemessene Einschätzung aller Daten und ihrer Relevanz für den Wert einer Immobilie auf der Kompetenz und Erfahrung des jeweiligen Gutachters basiert. (2) Das Sachwertverfahren ist ein sehr komplexes Verfahren zur Immobilienbewertung. Grundlage des Sachwertes sind die Komponenten, zu denen der Bodenrichtwert gehört. Der Bodenrichtwert ist der Wert des Grundstücks oder des Grundstückanteils. Berücksichtigt werden auch die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, bei privat genutzten Immobilien also der Wohnung beziehungsweise des Hauses. Die dritte Komponente sind die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, zu denen unter anderem Wege oder Garagen gehören. Das Sachwertverfahren ist das einzige der drei Verfahren, das sich dafür eignet, den Wert von industriell oder allgemein genutzten Objekten wie beispielsweise von Bahnhöfen zu ermitteln. (3) Beim Ertragswertverfahren steht nicht der Sachwert im Mittelpunkt, sondern die Frage, welchen Ertrag eine vermietete Immobilie über welchen Zeitraum erzielen kann. Vermietete Immobilien werden anders bewertet als selbst genutzte. Während der Investor vor allem der Frage nach dem bestmöglichen Ertrag nachgeht, hat der Selbstnutzer einer Immobilie ein Interesse daran, für sein Geld die bestmögliche Immobilie zu bekommen. Zu den Faktoren, anhand derer die Immobilie bewertet wird, gehören der Bodenwert und der Liegenschaftszinssatz, das ist der Prozentsatz, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst wird. In die Berechnung mit einbezogen werden die Einnahmen und Unterhaltskosten, die baulichen Umstände und der Vervielfältiger, eine zentrale Größe, mit der der Ertragswert ohne den Bodenwert berechnet wird.

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DENKMALIMMOBILIE

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GELDANLAGEN 2019